Door: Patrick Luysterman
Bron: De Tijd 02.08.2018

De Belgische specialisten in logistiek vastgoed WDP, Montea en co groeien en bloeien dankzij hun investeringen in Nederland. In eigen land is het moeilijker.

De Belgische marktleider in logistiek vastgoed WDP maakte gisteren zijn resultaten bekend. En die geven meteen een goed beeld van het verschil tussen België en Nederland. Zes jaar geleden was WDP maar marginaal aanwezig bij onze noorderburen. Vandaag zijn de totale portefeuille van het bedrijf aan logistiek vastgoed en de huurinkomsten er groter dan in België. Tegenover een leegstand van 5,6 procent in België is er totaal geen leegstand in Nederland.

In de eerste zes maanden van dit jaar heeft WDP voor 107 miljoen euro projecten afgewerkt, waarin het 70 miljoen euro heeft geïnvesteerd. Het bedrijf investeerde 41 miljoen in Nederland (43.000 m²) en 29 miljoen in Roemenië (64.000 m²). Alles was vooraf al verhuurd. In België was er evenwel geen enkel project waarin WDP geld stopte.

En het verschil zal alleen maar toenemen. WDP heeft bij de start van het tweede halfjaar voor 301 miljoen euro projecten in uitvoering. Het gaat om 29 projecten met een totale oppervlakte van 401.000 m² die dit jaar en volgend jaar worden opgeleverd. Er zijn slechts twee projecten in België waarin WDP 16 miljoen euro stopt. Het grootste deel – 206 miljoen euro – wordt geïnvesteerd in Nederland. Dat zal 241.000 m² toevoegen aan de portefeuille van WDP in Nederland.

“De markt in Nederland is en blijft in zeer goeden doen”, stelt Joost Uwents, de CEO van WDP. “De capaciteit wordt er nog voortdurend uitgebreid. Het land heeft zich met succes geprofileerd als logistieke toegangspoort en kan uitpakken met een uitstekende infrastructuur. En op de koop toe liggen de lonen er lager en is er een veel flexibelere regeling voor nachtarbeid.”

Rechtszekerheid

Een vergelijkbaar verhaal is te horen bij Intervest Offices & Warehouses. De voormalige specialist in kantoren wil zo snel mogelijk voor 60 procent in logistiek vastgoed zitten. In de eerste zes maanden steeg dat percentage van 54 naar 57 procent dankzij de overname van drie grote sites in Nederland. Twee jaar geleden was Intervest nog niet aanwezig op de Nederlandse markt. Nu vertegenwoordigt die al 19 procent van de logistieke portefeuille van het bedrijf. “Er zijn veel meer mogelijkheden”, stelt Jean-Paul Sols, de CEO van Intervest Offices & Warehouses. “De lonen, het nachtwerk… Dat speelt mee. Maar voor alles zit het verschil in de rechtszekerheid. Zowel in België als in Nederland word je met open armen ontvangen. Als er een probleem is, kom maar langs, zeggen beide landen. Maar in België krijg je op je vraag te vaak pas na lange tijd een complex antwoord, dat vaak nog meer vragen oproept.”

Ook bij Montea wint de Nederlandse markt snel aan belang. Niets in Nederland staat leeg, in België zo’n 5 procent. “Gelukkig hebben we een sterke uitgangspositie voor de logistieke ontwikkelingen rond de luchthaven van Zaventem, een van de weinige groeipolen in België”, zegt CEO Jo De Wolf. Hij benadrukt dat er geen netto groei is op de Belgische markt. “De leegstand op de as Brussel-Antwerpen valt in de eerste plaats te verklaren door het succes van het logistieke park De Hulst in Willebroek ontwikkeld door MG Real Estate. Het distributiecentrum van Decathlon voor België is in Willebroek gewoon verhuisd naar de overkant van de straat, van een verouderd magazijn van 35.000 m² verhuurd door Prologis, naar een nieuw van 47.000 m² van ons op De Hulst.”

Ons land mist de trein van de e commerce. “Als bedrijven hun distributiecentrum in dit deel van Europa centraliseren, trekt België vaak aan het kortste eind. Voor de as Brussel-Antwerpen ziet het er op termijn nog niet dramatisch uit. Wie heel België nationaal wil bedienen, kan eigenlijk moeilijk ergens anders gaan zitten”, zegt Uwents.

Weinig ruimte

Bart Vanderhoydonck, directeur industrieel vastgoed bij Cushman & Wakefield, verwacht beterschap in de nabije toekomst. “De regeringen hebben toch maatregelen genomen die voelbaar zullen worden: een lagere vennootschapsbelasting, nachtwerk wordt gemakkelijker. Een onderschat probleem is dat we weinig ruimte hebben. Als je een vraag krijgt voor een distributiecentrum van 70.000 m² kan je niet op veel plaatsen terecht.”

Vanderhoydonck verwacht daarom veel van Genk Green Logistics, de site van de vroegere fabriek van de Amerikaanse autofabrikant Ford. Intervest Offices & Warehouses kan er samen met de groep Machiels 250.000 m² ontwikkelen. De komende vijf jaar vergt dat een investering van 120 à 150 miljoen euro. “We zijn ervan overtuigd dat we daar ook echt grote klanten kunnen aantrekken”, maakt Sols zich sterk. Of Amazon of Zalando al heeft gebeld, wil hij niet kwijt.