Le choix de Zalando vu par la lorgnette des observateurs immobiliers était attendu. « Les raisons sont connues depuis très longtemps, mais niées par la politique », note Jo De Wolf, CEO de la société immobilière réglementée Montea, propriétaire d’entrepôts en Belgique, en Flandre et aux Pays-Bas. « Un, le travail de nuit qui n’est toujours pas réglé dans le secteur de la distribution alors que la chose est claire et transparente aux Pays-Bas. Deux, le coût trop élevé de la main-d’œuvre en Belgique. Trois, une mobilité encore trop réduite. »
« Il s’agit là d’un travail à plus long terme », ajoute-t-il, qui ne concerne pas seulement le réseau routier, mais également le réseau fluvial, « et les ‘inland terminals’ qui sont beaucoup mieux développés chez nos voisins ».
Cet avis, Jo De Wolf l’avait déjà exprimé après l’annonce de la restructuration de Carrefour dont les ramifications remontent aussi jusqu’à l’e-commerce. Ceci alors que les deux pays, voisins, sont quasiment à égalité en matière de localisation, représentant tous deux « une porte d’entrée de l’Europe, avec leurs ports stratégiques et leurs aéroports internationaux ».
Et les tarifs de l’immobilier logistique, aussi attractifs soient-ils en Belgique – et en Wallonie en particulier –, ne suffisent pas à faire taire ses autres faiblesses. Et certainement pas dans le cas de très grandes surfaces. Car si, en moyenne, il faut compter sur des loyers annuels de 30 à 35 euros/m² pour un entrepôt en Wallonie et entre 50 et 55 euros/m²/an sur l’axe Bruxelles-Anvers, alors qu’ils tournent autour de 65 euros/m²/an à Rotterdam et dépassent les 70 euros/m²/an à Francfort, dès que l’on dépasse la taille moyenne, les écarts se resserrent. Pour les très grandes plateformes louées à long terme (au-delà du traditionnel 3-6-9 ans), la position compétitive de la Belgique sur la Hollande s’affaiblirait fortement.
Finalement, peu de réserves
Avec ceci que l’image d’une Wallonie riche en terrains industriels multimodaux est écornée dès que l’on pense grandes surfaces. Les Pays-Bas ont une bien plus grande réserve de terrains XXL pour des projets d’envergure à la Zalando. C’est-à-dire des terrains de 10 à 15 hectares, immédiatement accessibles et équipés des infrastructures (voiries…) ad hoc, sur lesquels on peut construire à moindre coût (de plain-pied et néanmoins de grande hauteur…). En Belgique, ces terrains prêts à l’emploi, d’une surface supérieure à 5 hectares, seraient bel et bien là, mais seulement dans le viseur et à un horizon de deux ou trois ans.
