En Belgique, si vous louez un entrepôt logistique, vous ne payez normalement pas de TVA. Il existe cependant des possibilités légales pour assujettir la location de votre entrepôt à la TVA. Si vous remplissez les conditions avec le propriétaire du bien, la TVA peut être facturé au locataire de l'entrepôt.
Dix pour cent
Parallèlement au stockage, vous utilisez certainement votre entrepôt à d'autres fins. Il faut par exemple des bureaux et des sanitaires pour appuyer les activités logistiques. Lorsque l'espace consacré à ces autres fins est inférieur à 10% de la superficie totale du bâtiment, la location du magasin peut être soumise à la TVA. Les bureaux doivent cependant être destinés au magasinier, la personne chargée de s'occuper des marchandises stockées..
Votre entrepôt logistique doit former un bâtiment distinct, effectivement et exclusivement consacré au stockage de marchandises. Lorsque l'espace de stockage est (partiellement) utilisé par une activité de production, la location n'est plus soumise à la TVA.
Votre entrepôt logistique doit être effectivement consacré au stockage de marchandises. Lorsque l'espace de stockage est (partiellement) utilisé par une activité de production, cette règle ne s'applique plus.
Leasing immobilier
Il existe un autre moyen pour soumettre la location de votre entrepôt à la TVA : le leasing immobilier. Quelques conditions sont imposées:
- Il s'agit d'un magasin construit à neuf, sur mesure des besoins du client
- La durée minimale du bail est de 15 ans
- Au terme des 15 ans, le client dispose d'une option d'achat (à la valeur du marché, et les loyers payés dans l'intervalle ne sont pas déduits de l'option d'achat)
- La somme totale des loyers périodiques doit permettre de reconstituer intégralement le capital investi (compte non tenu de l'option d'achat)
- Le notaire se charge d'enregistrer un « leasing opérationnel hors bilan »
- Il n'y a pas de limitation en termes d'activités (stockage, production, bureaux, etc.)
Zones portuaires
Dans les zones portuaires, enfin, la location des entrepôts est toujours soumise à TVA. Quelle que soit l'activité exercée dans l'entrepôt, le locataire est toujours facturé avec TVA dans ces zones. Attention : de site doit être officiellement reconnu comme « zone portuaire ». Les zones aéroportuaires relèvent du même régime. N'oubliez pas que des restrictions aux activités que l'on peut exercer en zone portuaire, sont imposées par les autorités compétentes.
Formule avantageuse
En Belgique, le principe général est le suivant : la location de biens immeubles est exonérée de TVA. Le propriétaire n'a donc pas le droit de déduire la TVA. Si vous vous concertez avec votre partenaire immobilier logistique, il y a sûrement une formule flexible et avantageuse pour la location de votre magasin.
Enfin, précisons qu'il n'y a pas encore de position définitive pour ce qui concerne la location professionnelle avec TVA, comme annoncé dans l'accord estival de 2017.
